Analisi – valuta gli immobili sulla base dei dati

ImmoCheck: dall'analisi dell'affare all'onboarding dell'immobile

Nella pagina di benvenuto ImmoCheck offre due punti di partenza chiari – a seconda di ciò che vuoi fare. Con l'opzione “Analisi immobiliare” avvii un workflow guidato in sei passaggi per le decisioni d'acquisto: inserisci i dati dell'immobile e il prezzo d'acquisto, fai calcolare automaticamente le spese accessorie d'acquisto in base alla regione, configuri uno o più mutui inclusi tasso, quota capitale e durata del tasso fisso, definisci le tue impostazioni fiscali e di ammortamento, registri le ipotesi sull'andamento del valore e degli affitti e infine inserisci canone atteso, costi di gestione, accantonamenti e rischio di sfitto. Per accelerare l'inserimento dei dati sono disponibili caricamento di PDF, testo libero e Magic Fill – l'IA compila automaticamente molti campi sulla base dei tuoi input.

Con l'opzione “Aggiungi immobile” passi a un workflow di locazione più snello, ottimizzato per le unità già presenti nel tuo portafoglio: registri i dati principali dell'immobile, le dotazioni, i canoni effettivamente incassati e i costi di gestione mensili correnti, e puoi facoltativamente indicare che l'immobile è già stato interamente ripagato. Con l'importazione del portafoglio puoi inoltre acquisire più immobili in una volta sola tramite CSV o Excel. In entrambi i casi nasce un set di dati dell'immobile ben strutturato, utilizzabile direttamente in dashboard, viste di portafoglio, simulazioni di scenario e altre analisi, e aggiornabile in modo continuo.

Acquisizione automatica dei dati

Puoi caricare una brochure PDF dell'immobile (max 10 MB). L'IA ne estrae automaticamente i dati per i primi tre capitoli – prezzo d'acquisto, superficie abitabile, anno di costruzione, indirizzo e dotazioni.

Dopo il completamento dei primi tre capitoli diventa disponibile Magic Fill. Questa funzione propone valori plausibili per i campi rimanenti, sulla base dei dati già inseriti e dei valori di riferimento di mercato. Le proposte servono da orientamento e vanno verificate.

Indicatori calcolati

L'analisi fornisce i seguenti risultati:

• Cash flow prima e dopo le imposte, calcolato su base mensile e annuale. Il calcolo considera canoni di locazione, costi di gestione, servizio del debito, accantonamenti ed effetti fiscali.
• Rendimento lordo da locazione e moltiplicatore del canone con inquadramento rispetto ai valori benchmark. Vedi come si posiziona il tuo immobile nel confronto di mercato.
• Rendimento del capitale proprio tenendo conto del capitale investito e del finanziamento di terzi.
• Crescita patrimoniale attraverso il rimborso del mutuo e la rivalutazione stimata.
• Situazione fiscale con indicazione del carico o del rimborso fiscale e dell'ammortamento fiscale annuo.

Grafici di sviluppo

Grafici interattivi mostrano l'evoluzione su periodi selezionabili di 10, 30 o 50 anni:

• L'andamento del cash flow visualizza come cambia il tuo surplus mensile nel corso degli anni – prima e dopo le imposte.
• Il grafico patrimoniale mostra la crescita cumulata attraverso rimborso del mutuo e rivalutazione.
• L'andamento del servizio del debito scompone quote interessi e quote capitale lungo la durata.
• Il grafico dell'ammortamento fiscale mostra l'ammortamento annuo e l'andamento del valore contabile.
• L'analisi exit calcola per ogni momento di vendita selezionabile il ricavo stimato e il rendimento complessivo.

Calcolatori integrati

Il modulo contiene calcolatori di supporto per gli input più complessi: un calcolatore IMU determina l'imposta municipale mensile. Il calcolatore dei tassi aiuta a stimare i tassi d'interesse di mercato. Il calcolatore fiscale determina la tua aliquota marginale. Il verificatore dell'ammortamento maggiorato rimanda alla verifica esterna dei requisiti.

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StandortCheck – analisi della posizione con oltre 12 criteri

StandortCheck valuta la qualità di una posizione su due livelli: fattori socioeconomici e infrastrutture. Il risultato è un punteggio da 0 a 100 per ciascuna categoria più una valutazione complessiva.

Valutazione socioeconomica

Per l'analisi socioeconomica il sistema richiede un indirizzo completo di CAP. Vengono valutati sei criteri:

• Tasso di disoccupazione della zona in percentuale. Valori più bassi portano a punteggi più alti.
• Tasso di criminalità come reati per 100.000 abitanti.
• Reddito medio degli abitanti su base annua.
• Andamento del reddito come variazione annua in percentuale.
• Crescita della popolazione come indicatore dell'attrattività della zona.
• Età media come indicatore della struttura demografica.

I dati provengono da statistiche ufficiali. Senza CAP la valutazione socioeconomica è limitata.

Analisi delle infrastrutture

La valutazione delle infrastrutture si basa su dati live e analizza sei aree:

• Trasporto pubblico locale rileva le fermate di autobus, tram, metropolitana e treni suburbani nel raggio definito.
• Collegamenti a lunga percorrenza valuta la raggiungibilità di stazioni ferroviarie, aeroporti e caselli autostradali.
• Sedi di istruzione conta scuole, università e istituti superiori nelle vicinanze.
• Offerta per il tempo libero rileva parchi, istituzioni culturali, biblioteche e impianti sportivi.
• Possibilità di acquisto valuta la presenza di supermercati, farmacie e negozi specializzati.
• Vicinanza alle grandi città misura la distanza dalla metropoli più vicina.

Riconoscimento del tipo di località

Il sistema riconosce automaticamente il tipo di località: grande città (oltre 100.000 abitanti), città (20.000–100.000) o area rurale (meno di 20.000). A seconda del tipo vengono applicati raggi di ricerca e parametri di valutazione differenti. Nelle aree rurali, ad esempio, ci si aspetta una densità di trasporto pubblico inferiore rispetto alle grandi città.

Ponderazioni personalizzate

Dalle impostazioni puoi regolare la ponderazione di ogni criterio. La somma deve essere pari al 100 % – per l'insieme dei criteri socioeconomici e per i criteri infrastrutturali per ciascun tipo di località.

Per i criteri infrastrutturali è inoltre possibile impostare il raggio di ricerca e il divisore di valutazione. Un divisore più piccolo porta a raggiungere più rapidamente il punteggio massimo.

Presentazione dei risultati

La pagina dei risultati mostra tre schede punteggio: punteggio socioeconomico, punteggio infrastrutture e valutazione complessiva. Una tabella di dettaglio elenca ogni criterio con valore rilevato, punteggio (0–10) e ponderazione.

Una mappa mostra la località analizzata. Nella vista di dettaglio è disponibile anche Street View. L'IA genera una sintesi testuale con punti di forza e debolezze della posizione.

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EnergieCheck – classifica e ottimizza il consumo energetico

EnergieCheck calcola la classe di efficienza energetica di un immobile e mostra i potenziali di ottimizzazione. L'analisi si basa su quattro input: superficie abitabile, anno di costruzione, tipo di riscaldamento e consumo di energia finale.

Parametri di input

La superficie abitabile comprende tutti i locali riscaldati in metri quadrati – esclusi cantina, garage e balcone.

L'anno di costruzione influisce sulla classificazione energetica, poiché gli edifici più datati presentano tipicamente consumi più elevati.

Per il tipo di riscaldamento sono disponibili dieci opzioni: gas, gasolio, elettrico, teleriscaldamento, pompa di calore, solare termico, stufe singole, cogenerazione, biomassa, legna e carbone. È possibile combinare più tipi di riscaldamento.

Il consumo di energia finale in kWh/(m²·a) può essere inserito direttamente o calcolato automaticamente. Per il calcolo automatico inserisci il consumo effettivo dell'anno precedente – nell'unità propria del tipo di riscaldamento (m³ di gas, litri di gasolio, kWh di elettricità ecc.).

Valori calcolati

L'analisi fornisce il consumo annuo di energia per riscaldamento in kWh, i costi di riscaldamento annui stimati, il consumo per metro quadrato, la classe di efficienza energetica da A+ a H e le emissioni di CO₂ in kg all'anno.

Un grafico di efficienza mostra tutte le classi da A+ a H con i rispettivi valori soglia. Un indicatore mostra dove si colloca il tuo immobile.

Il confronto benchmark mette i tuoi valori a confronto con i costi tipici di una nuova costruzione moderna e di un tipico edificio datato.

Raccomandazioni di ottimizzazione

Per le classi di efficienza da B a H vengono mostrate raccomandazioni di ottimizzazione. Ogni intervento mostra il potenziale di risparmio in percentuale, il risparmio annuo sui costi, i costi di investimento stimati, il tempo di ammortamento, gli incentivi disponibili e la riduzione di CO₂.

Il confronto tra sistemi di riscaldamento mette a confronto il tuo sistema attuale con un'alternativa. Vedi costi annui, emissioni di CO₂ ed efficienza di entrambi i sistemi.

Il simulatore di riqualificazione consente di combinare più interventi: isolamento del tetto, isolamento delle pareti, sostituzione degli infissi e sostituzione dell'impianto di riscaldamento. Con gli slider regoli l'entità di ogni intervento. Il sistema calcola il risparmio complessivo risultante, la nuova classe di efficienza, il risparmio annuo sui costi e la riduzione di CO₂.

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SzenarioCheck – simulazione what-if

La simulazione di scenari calcola l'andamento economico di un immobile sulla base dei tuoi input su affitto, costi, finanziamento e imposte. Varia i singoli parametri e vedi subito come le modifiche incidono su cash flow e rendimento. Confronta fino a cinque scenari e immobili in un'unica vista ed esporta i risultati in PDF.

Creare uno scenario – parti in modo flessibile

Per ogni scenario scegli un punto di partenza: uno scenario vuoto per input completamente manuali oppure un immobile esistente del portafoglio, i cui valori vengono ripresi automaticamente.

Cinque aree di parametri

L'area Finanziamento comprende tasso d'interesse, quota capitale, importo del mutuo, capitale proprio e tipo di mutuo. L'area Affitto e costi contiene canone di locazione, canone del posto auto, costi ripartibili e non ripartibili, manutenzione, IMU e rischio di sfitto. Nell'area Crescita definisci i tassi di incremento annui di canone e valore dell'immobile. L'area Imposte e ammortamento registra tipo di ammortamento, aliquota di ammortamento, ammortamento maggiorato, aliquota fiscale personale e quota del terreno. Il periodo di simulazione stabilisce su quanti anni corre il calcolo – tipicamente 10, 30 o 50 anni.

Indicatori e grafici

Le schede KPI mostrano a colpo d'occhio rendimento lordo da locazione, moltiplicatore del canone e rendimento del capitale proprio. Un grafico a torta visualizza la struttura dei costi, i grafici temporali mostrano l'andamento di cash flow, crescita patrimoniale e servizio del debito lungo il periodo di simulazione.

Confrontare gli scenari

Nella pagina di confronto metti a confronto fino a cinque scenari o immobili del portafoglio. Una tabella elenca tutti gli indicatori rilevanti – dai dati di base ai canoni e ai costi di gestione, fino a imposte, ammortamento e indicatori di risultato. I cash flow positivi sono evidenziati in verde, quelli negativi in rosso.

Inizia subito con la simulazione di scenari

Documentazione ed elaborazione successiva

Tutti e quattro gli strumenti di analisi offrono l'esportazione in PDF. I documenti esportati contengono tutti gli indicatori, i grafici e le valutazioni dell'IA.

Gli immobili di ImmoCheck possono essere trasferiti direttamente nel portafoglio. Lì restano disponibili per la gestione e il monitoraggio continuativi.

Un assistente IA è disponibile in tutte le pagine di inserimento e dei risultati. Risponde a domande sui singoli indicatori, spiega le formule di calcolo e fornisce indicazioni per l'interpretazione dei risultati.

Regioni supportate

StandortCheck è disponibile per l'Italia. ImmoCheck ed EnergieCheck funzionano indipendentemente dalla località; le spese accessorie d'acquisto automatiche di ImmoCheck sono calibrate sulla normativa italiana.